CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN ÉPOCA DE ACOVID 19
By: Abogado Gonzalo Enrique Diaz Soto
La coyuntura
por la que atraviesa la humanidad por virtud del Covid 19 influye en las
relaciones contractuales, siendo de especial consideración las provenientes de
los arrendamientos de inmuebles, destinados para vivienda urbana y locales
comerciales. En nuestra legislación, dichas relaciones, en su orden, se rigen
por las disposiciones y principios del Código Civil, la Ley 820 de 2003 y el Código
de Comercio, sin perjuicio de las demás disposiciones especiales.
En criterio de
las agremiaciones de arrendadores y aseguradoras que asumen el riesgo de no
pago de los cánones de arrendamiento, cada
caso en particular se debe analizar con detenimiento, pues no hay que
perder de vista que en la relación contractual se involucran, por regla
general, los intereses económicos de las dos partes, arrendador y arrendatario,
pero, en un porcentaje apreciable, también se involucran los intereses
económicos de terceros tales como intermediarios, es decir inmobiliarias; aseguradoras
que asumen el riesgo de no pago de cánones, o afianzadoras con el mismo
objetivo; y las personas integrantes de la fuerza laboral de, por ejemplo, los
locales comerciales donde funcionan establecimientos vulnerables al episodio,
como los dedicados al comercio, o las que integran las nóminas de
inmobiliarias, aseguradoras y afianzadoras.
Lo ideal es que
el Gobierno, amparándose en el Decreto 417 del pasado 17 de marzo, por medio
del cual declaró el estado de emergencia económica, social y ecológica, regule,
bajo la consideración del mayor número de hipótesis, las relaciones derivadas
del arrendamiento de inmuebles, afectadas en su equilibrio contractual como
consecuencia de la pandemia, con vigencia condicionada a la duración de la misma.
Pero, mientras
el Gobierno procede, sin saber cuándo lo haga, es importante que las partes
afectadas en el equilibrio contractual, arrendador y arrendatario, teniendo en
cuenta el provecho mutuo que caracteriza el contrato, bajo el principio de la consensualidad, diseñen los mecanismos para
acondicionar a la realidad económica
su relación.
Estos son los
tips que hoy propongo.
1.- Identificación plena de la realidad
económica de las partes.
1.1.- Ojo, la coyuntura no puede
servir de pretexto para cambiar las condiciones económicas del contrato per se.
Sólo en aquellos en casos en que sea evidente que una de las partes, o las dos,
se ven afectadas de manera directa. A título de ejemplo: el comerciante, como
es el caso del restaurantero o peluquero, que se vio obligado a cerrar el local
comercial; el empleado de nómina, que depende de su salario para pagar al canon
de su vivienda y, por acuerdo con su empleador, se vio en la necesidad de
suspender su relación laboral como único mecanismo de conservación de la unidad
económica; o el arrendatario de habitación que paga la renta con el producto de
su actividad informal en las zonas públicas; etc. Esto es muy importante porque
no todos los arrendatarios, a la fecha, entran en esa clasificación, pues
existen algunos que, pese a la coyuntura, recibirán sus emolumentos, como es el
caso de los empleados públicos.
1.2.- En el proceso de
renegociación, se debe tener en cuenta también las circunstancias específicas
del arrendador, pues hay algunos cuya subsistencia depende única y
exclusivamente del ingreso del arriendo, sobre todo adultos mayores que carecen
de pensión.
1.3.- Tratándose de locales
comerciales, el Código de Comercio, artículo 868, prevé la posibilidad de
revisión económica de cualquier contrato de ejecución periódica, como es el de
arrendamiento, por “…circunstancias
extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a –su- celebración…”, ajustándolo a razones de
“equidad”. Tal acomodo prestacional puede quedar en manos de un juez, lo cual
no es recomendable ante la coyuntura, pues por esta atraviesa también la
administración de justicia, la cual no se está prestando para casos como estos.
En todo caso, si no es inmueble
comercial sino destinado a vivienda urbana, por virtud de la consensualidad del
contrato y del principio de equidad, es viable la revisión económica del mismo.
2.- Temporalidad:
Como coyuntura, todos esperamos que
termine lo más pronto posible. Por eso se recomienda condicionar la revisión
económica al restablecimiento de la normalidad, pues no se puede dar a entender
que el reacomodo económico es a perpetuidad. Es decir que, restablecidas las
condiciones del país, las cláusulas originales del contrato deben retornar.
A título de ejemplo, se
propone:
2.1.- Tratándose de inmuebles de
uso comercial, que la reconsideración prestacional se prolongue hasta
transcurrido el mes siguiente al restablecimiento oficial de la actividad
económica del país, dependiendo del sector económico. Es posible que unas
actividades se restablezcan más lento que otras, como las de diversión
(grilles, discotecas, casinos etc.), por la conglomeración de cada una.
2.2.- Tratándose de inmuebles
destinados a vivienda urbana, en caso de que, a pesar del inicio de
restablecimiento económico de país, el arrendatario no haya logrado recuperar
su ingreso económico particular, por circunstancias ajenas a la voluntad del
arrendador, quien además depende para su subsistencia de ese ingreso,
establecer un plazo máximo para la terminación por mutuo acuerdo del contrato y
restitución del inmueble arrendado; por ejemplo, dos meses. Lo anterior porque
el arrendatario debe propender por adecuar su necesidad de vivienda a su nueva
realidad económica sin perjudicar al arrendador, quien ante la coyuntura cedió
“temporalmente” a la reconsideración
del contrato.
2.3.- Suspender el pago hasta por
dos o tres meses, según las circunstancias, para que este se difiera
proporcionalmente durante los meses restantes de vigencia del contrato, sin
perjuicio de las prórrogas contractuales o legales.
3.- Recomendaciones finales:
3.1.- Evitar la negativa de reconsideración económica del contrato,
cuando las circunstancias de cambio de las condiciones económicas sean
evidentes para una de las partes, generalmente el arrendatario, o, inclusive,
para las dos. No hacerlo podría implicar que posteriormente, ante un escenario
judicial, por las circunstancias imprevisibles, un juez decida que no hubo
incumplimiento contractual. Se sabe de casos en donde tratándose de
circunstancias evidentes, como, por ejemplo, la de un salón de belleza que debe
permanecer cerrado, el arrendador, quien no tiene necesidades económicas, se ha
negado a revisar las condiciones económicas del contrato.
3.2.-Evitar la terminación del contrato hasta donde sea posible. Cuando
se empiece a reactivar la economía, los comerciantes inicialmente perjudicados,
o los usuarios de vivienda que debieron restituir sus inmuebles, encontrarán
inmuebles con especificaciones similares, a muy buen precio, pues la oferta de
inmuebles desocupados se disparará. Por consiguiente, es mejor actuar ahora y
evitar que el inmueble quede desocupado durante mucho tiempo a la espera de un
nuevo arrendatario.
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