CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN ÉPOCA DE COVID 19 ✅

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN ÉPOCA DE ACOVID 19

By: Abogado Gonzalo Enrique Diaz Soto

La coyuntura por la que atraviesa la humanidad por virtud del Covid 19 influye en las relaciones contractuales, siendo de especial consideración las provenientes de los arrendamientos de inmuebles, destinados para vivienda urbana y locales comerciales. En nuestra legislación, dichas relaciones, en su orden, se rigen por las disposiciones y principios del Código Civil, la Ley 820 de 2003 y el Código de Comercio, sin perjuicio de las demás disposiciones especiales. 

En criterio de las agremiaciones de arrendadores y aseguradoras que asumen el riesgo de no pago de los cánones de arrendamiento, cada caso en particular se debe analizar con detenimiento, pues no hay que perder de vista que en la relación contractual se involucran, por regla general, los intereses económicos de las dos partes, arrendador y arrendatario, pero, en un porcentaje apreciable, también se involucran los intereses económicos de terceros tales como intermediarios, es decir inmobiliarias; aseguradoras que asumen el riesgo de no pago de cánones, o afianzadoras con el mismo objetivo; y las personas integrantes de la fuerza laboral de, por ejemplo, los locales comerciales donde funcionan establecimientos vulnerables al episodio, como los dedicados al comercio, o las que integran las nóminas de inmobiliarias, aseguradoras y afianzadoras.

Lo ideal es que el Gobierno, amparándose en el Decreto 417 del pasado 17 de marzo, por medio del cual declaró el estado de emergencia económica, social y ecológica, regule, bajo la consideración del mayor número de hipótesis, las relaciones derivadas del arrendamiento de inmuebles, afectadas en su equilibrio contractual como consecuencia de la pandemia, con vigencia condicionada a la duración de la misma.

Pero, mientras el Gobierno procede, sin saber cuándo lo haga, es importante que las partes afectadas en el equilibrio contractual, arrendador y arrendatario, teniendo en cuenta el provecho mutuo que caracteriza el contrato, bajo el principio de la consensualidad, diseñen los mecanismos para acondicionar a la realidad económica su relación.

Estos son los tips que hoy propongo.

1.- Identificación plena de la realidad económica de las partes.

1.1.- Ojo, la coyuntura no puede servir de pretexto para cambiar las condiciones económicas del contrato per se. Sólo en aquellos en casos en que sea evidente que una de las partes, o las dos, se ven afectadas de manera directa. A título de ejemplo: el comerciante, como es el caso del restaurantero o peluquero, que se vio obligado a cerrar el local comercial; el empleado de nómina, que depende de su salario para pagar al canon de su vivienda y, por acuerdo con su empleador, se vio en la necesidad de suspender su relación laboral como único mecanismo de conservación de la unidad económica; o el arrendatario de habitación que paga la renta con el producto de su actividad informal en las zonas públicas; etc. Esto es muy importante porque no todos los arrendatarios, a la fecha, entran en esa clasificación, pues existen algunos que, pese a la coyuntura, recibirán sus emolumentos, como es el caso de los empleados públicos.

1.2.- En el proceso de renegociación, se debe tener en cuenta también las circunstancias específicas del arrendador, pues hay algunos cuya subsistencia depende única y exclusivamente del ingreso del arriendo, sobre todo adultos mayores que carecen de pensión.

1.3.- Tratándose de locales comerciales, el Código de Comercio, artículo 868, prevé la posibilidad de revisión económica de cualquier contrato de ejecución periódica, como es el de arrendamiento, por “…circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a –su- celebración…”, ajustándolo a razones de “equidad”. Tal acomodo prestacional puede quedar en manos de un juez, lo cual no es recomendable ante la coyuntura, pues por esta atraviesa también la administración de justicia, la cual no se está prestando para casos como estos.

En todo caso, si no es inmueble comercial sino destinado a vivienda urbana, por virtud de la consensualidad del contrato y del principio de equidad, es viable la revisión económica del mismo.

2.- Temporalidad:

Como coyuntura, todos esperamos que termine lo más pronto posible. Por eso se recomienda condicionar la revisión económica al restablecimiento de la normalidad, pues no se puede dar a entender que el reacomodo económico es a perpetuidad. Es decir que, restablecidas las condiciones del país, las cláusulas originales del contrato deben retornar.

A título de ejemplo, se propone:

2.1.- Tratándose de inmuebles de uso comercial, que la reconsideración prestacional se prolongue hasta transcurrido el mes siguiente al restablecimiento oficial de la actividad económica del país, dependiendo del sector económico. Es posible que unas actividades se restablezcan más lento que otras, como las de diversión (grilles, discotecas, casinos etc.), por la conglomeración de cada una.

2.2.- Tratándose de inmuebles destinados a vivienda urbana, en caso de que, a pesar del inicio de restablecimiento económico de país, el arrendatario no haya logrado recuperar su ingreso económico particular, por circunstancias ajenas a la voluntad del arrendador, quien además depende para su subsistencia de ese ingreso, establecer un plazo máximo para la terminación por mutuo acuerdo del contrato y restitución del inmueble arrendado; por ejemplo, dos meses. Lo anterior porque el arrendatario debe propender por adecuar su necesidad de vivienda a su nueva realidad económica sin perjudicar al arrendador, quien ante la coyuntura cedió “temporalmente” a la reconsideración del contrato.   

2.3.- Suspender el pago hasta por dos o tres meses, según las circunstancias, para que este se difiera proporcionalmente durante los meses restantes de vigencia del contrato, sin perjuicio de las prórrogas contractuales o legales. 

3.- Recomendaciones finales:

3.1.- Evitar la negativa de reconsideración económica del contrato, cuando las circunstancias de cambio de las condiciones económicas sean evidentes para una de las partes, generalmente el arrendatario, o, inclusive, para las dos. No hacerlo podría implicar que posteriormente, ante un escenario judicial, por las circunstancias imprevisibles, un juez decida que no hubo incumplimiento contractual. Se sabe de casos en donde tratándose de circunstancias evidentes, como, por ejemplo, la de un salón de belleza que debe permanecer cerrado, el arrendador, quien no tiene necesidades económicas, se ha negado a revisar las condiciones económicas del contrato.

3.2.-Evitar la terminación del contrato hasta donde sea posible. Cuando se empiece a reactivar la economía, los comerciantes inicialmente perjudicados, o los usuarios de vivienda que debieron restituir sus inmuebles, encontrarán inmuebles con especificaciones similares, a muy buen precio, pues la oferta de inmuebles desocupados se disparará. Por consiguiente, es mejor actuar ahora y evitar que el inmueble quede desocupado durante mucho tiempo a la espera de un nuevo arrendatario.

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